Qu’est-ce que le statut de bailleur privé toulousain et comment ça fonctionne ?
Le bailleur privé est une personne physique ou morale qui met en location un bien immobilier dont il est propriétaire. Alors que le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, les acteurs de l’immobilier ont fait la proposition d’un nouveau statut de bailleur privé, permettant ainsi à ceux qui souhaitent investir à Toulouse, de profiter d’avantages fiscaux en contrepartie de certaines règles.
Un statut pour les bailleurs privés : les contours se précisent
Le projet de création d’un statut du bailleur privé entre en phase concrète avec le dépôt d’un amendement gouvernemental le 23 octobre 2025, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026. Ce texte s’inscrit dans la continuité des travaux menés par la mission parlementaire Daubresse–Cosson, dont le rapport « Pour une relance durable de l’investissement locatif » avait été remis au gouvernement le 30 juin 2025. L’objectif reste clair : reconnaître pleinement le rôle économique des bailleurs privés, qui logeraient près d’un quart des ménages français, tout en simplifiant la fiscalité locative pour relancer l’investissement.
L’Assemblée nationale a adopté l’amendement rectifié n° I-582 le 14 novembre 2025, marquant la première validation parlementaire du futur dispositif. Selon Sylvain Grataloup, président de l’UNPI, « les bailleurs privés doivent être reconnus comme de véritables acteurs productifs du service de logement ».
Les mesures prévues dans l’amendement gouvernemental
L’amendement n° I-582 (Rect), complété par le sous-amendement n° I-4000, introduit deux mesures structurantes destinées à moderniser la location nue.
1. Un amortissement annuel du prix du bien
Le dispositif repose sur un amortissement fiscal appliqué au bâti (hors foncier, fixé forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition).
Il prévoit :
- un taux de 3,5 % par an pour les logements neufs ou acquis en VEFA,
- un taux de 3 % par an pour les logements anciens rénovés, lorsque les travaux atteignent au moins 20 % du prix d’acquisition.
Cet amortissement est déductible dans la limite d’un plafond annuel fixé à 8 000 € par foyer fiscal, conformément au sous-amendement n° I-4000. La durée d’amortissement débute à la mise en location et se poursuit jusqu’à atteindre le montant total amortissable.
2. Une majoration du taux si le bailleur accepte des loyers encadrés
Le dispositif introduit une modulation du taux d’amortissement selon le niveau de loyer :
- +0,5 point pour une location intermédiaire,
- +1 point pour une location sociale,
- +2 points pour une location très sociale.
Dans ce cas, les locataires doivent respecter des plafonds de ressources, alignés sur ceux en vigueur pour les dispositifs locatifs sociaux et intermédiaires.
Les avantages de devenir bailleur privé
Quatrième ville de France avec plus de 500 000 habitants, Toulouse offre de nombreux avantages aux investisseurs souhaitant acquérir un bien dans un des nombreux quartiers attractifs et reconnus pour leur qualité de vie.
Avantages fiscaux
Le statut de bailleur privé à Toulouse pourra permettre aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux tels qu’un amortissement annuel du bien ou un abattement fiscal selon le régime choisi, en contrepartie du respect de certaines règles comme des loyers modérés et la mise en location dans une zone tendue.
Potentiel de rentabilité
Le marché immobilier à Toulouse et sa région offre un fort potentiel de rentabilité grâce à une demande locative en constante augmentation et un dynamisme économique. Cela limite le risque de loyers impayés et de vacance locative.
Valorisation du patrimoine
Investir dans la pierre est une excellente idée pour les personnes souhaitant se construire un patrimoine solide et diversifié sur le long terme. Les investisseurs locatifs peuvent notamment investir dans plusieurs types de bien immobilier pour assurer l’avenir de leur famille.
Dans quelle zone investir à Toulouse ?
Les meilleures zones pour investir
Le quartier de Montaudran
À Toulouse, plusieurs quartiers offrent d’excellentes opportunités pour l’investissement immobilier. Le quartier de Montaudran, situé au sud-est de la ville, bénéficie d’un emplacement stratégique grâce à sa proximité avec la rocade mais aussi au futur passage de la ligne C du métro prévue pour 2028. Le quartier possède aussi de nombreux atouts culturels comme la Halle des Machines et la Cité de l’Espace qui contribuent à attirer de nombreux locataires. Ce dynamisme économique et la construction de nouvelles résidences neuves participent à l’attractivité locative du quartier. Le prix moyen dans le quartier est de 3 268 €/m2 avec un loyer moyen de 13,9 €/m2 pour un appartement.
Le quartier Empalot
Quartier en pleine restructuration urbaine, Empalot attire l’attention des investisseurs grâce à son potentiel de développement futur. Il allie qualité de vie et mixité sociale avec des établissements éducatifs, des installations sportives (stade Henri Gréard) et des espaces verts (jardin Niel). Les prix immobiliers sont attractifs, avoisinant les 3 291 € le mètre carré, ce qui en fait une option particulièrement intéressante pour les investissements à long terme.
Le quartier Compans-Caffarelli
Situé en plein cœur du centre-ville, Compans-Caffarelli, jouit d’une situation géographique idéale entre les berges du Canal du Midi et les campus universitaire UT1 Capitole, Toulouse School of Management et Toulouse Business School. Ce quartier est également doté de nombreuses infrastructures culturelles, telles que le centre de congrès Pierre Baudis et le palais des sports André Brouat attirant de ce fait de nombreux investisseurs intéressés par le potentiel de croissance du quartier. Le prix moyen est de 4 486 €/m2 et les loyers moyens atteignent 16,1 €/m2 pour un appartement.
Les autres zones éligibles au dispositif du bailleur privé
Les villes limitrophes de Toulouse offrent d’excellentes opportunités d’investissement locatif grâce à leur proximité avec la métropole et leur potentiel de développement. Balma, à l’est, séduit les familles par sa qualité de vie et sa tranquillité, tandis que Muret, au sud, attire de nombreux actifs par son accès direct à Toulouse par l’autoroute A64 et ses logements variés et accessibles (2 605 €/m2 en moyenne). Quant à la commune de Blagnac, située à l’ouest, elle jouit d’une forte demande locative en raison de sa situation privilégiée avec l’aéroport Toulouse-Blagnac et sa zone commerciale.
Ces communes représentent des alternatives rentables à Toulouse, offrant un cadre de vie agréable et un accès direct aux commodités de la métropole. Les propriétaires investisseurs peuvent bénéficier des dispositifs fiscaux, sécurisant ainsi leur investissement locatif aux portes de Toulouse.
Questions et réponses
Quels sont les dispositifs pour acheter dans l’immobilier à Toulouse ?
Plusieurs dispositifs fiscaux accompagnent les investisseurs immobiliers à Toulouse malgré la fin du dispositif Pinel et Pinel Plus. Le dispositif Location Locatif Intermédiaire (LLI), pour les logements neufs, permet de bénéficier d’un taux de TVA réduit de 10 % sur le prix d’acquisition. La loi Malraux concerne les projets de réhabilitation dans des secteurs sauvegardés, offrant 22 % à 30 % d’abattement sur le coût des travaux. Le Denormandie s’applique dans le cadre de rénovations de logements anciens, avec une défiscalisation jusqu’à 21 % du coût total. Ces dispositifs encouragent et dynamisent l’investissement immobilier à Toulouse et sa région.
Quels sont les risques d’un investissement immobilier à Toulouse ?
Les risques locatifs sont l’un des principaux facteurs à considérer lors d’un investissement, notamment les impayés de loyer ou la vacance locative. Il est donc essentiel de s’assurer de la solvabilité des locataires potentiels et d’adopter des mesures préventives telles que la souscription à une assurance loyers impayés. L’évolution du marché immobilier peut également impacter votre investissement, comme une baisse des prix de l’immobilier ou une diminution de la demande locative. Informez-vous sur les tendances du marché et les évolutions économiques et démographiques de la région pour anticiper ces risques potentiels.
En savoir plus
- Informez-vous sur le statut de bailleur privé à Bordeaux.
Mise à jour le 17/11/2025