Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) demeure une option privilégiée par de nombreux investisseurs immobiliers, notamment en raison de ses avantages fiscaux attractifs. Lorsqu’un particulier décide de se lancer dans l’investissement locatif, l’une des premières interrogations concerne le choix entre louer un logement vide ou un logement meublé, ce dernier devant être suffisamment équipé pour permettre une vie quotidienne confortable. Le statut LMNP séduit souvent les propriétaires-bailleurs, car il permet de percevoir des revenus complémentaires faiblement imposés tout en offrant l’opportunité de développer et de pérenniser leur patrimoine immobilier. Cependant, le statut LMNP est-il toujours intéressant en 2025 ? Le projet de loi de finances pour 2025 devrait introduire des réformes susceptibles de bouleverser la donne. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
Rappel du fonctionnement du statut LMNP
Le LMNP permet aux particuliers de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Les revenus issus de ces locations sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant deux grands avantages :
- Déduction des charges : Les dépenses liées à l’entretien, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion peuvent être déduits des revenus locatifs.
- Amortissement du bien : Une partie du coût du bien immobilier peut être amortie chaque année, réduisant significativement l’assiette imposable.
Ce cadre fiscal a fait du LMNP un choix privilégié pour de nombreux investisseurs en quête de rentabilité et d’optimisation fiscale.
Qu’est-ce qu’un bien meublé ?
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Alur en 2014, la location de logements meublés est strictement encadrée par des critères précis. La loi définit le logement meublé comme une habitation dotée d’un équipement complet, indispensable pour y vivre confortablement au quotidien. La liste des équipements obligatoires comprend :
- Une literie complète (lit, matelas, drap, couette ou couverture).
- Un four ou un micro-ondes.
- Des plaques de cuisson en état de fonctionnement.
- De la vaisselle en quantité suffisante pour les repas.
- Des ustensiles de cuisine adaptés.
- Un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment de refroidissement à –6 °C minimum.
- Une table et des chaises en nombre suffisant.
- Un dispositif pour occulter la lumière dans les chambres (rideaux, stores, etc.).
- Des étagères ou espaces de rangement.
- Des luminaires.
- Du matériel d’entretien ménager adapté au logement.
Cette réglementation vise à garantir un niveau de confort standard pour les locataires, tout en clarifiant les obligations des propriétaires bailleurs en matière d’équipement. Attention, si vous ne respectez pas ces conditions, le logement pourra être requalifié en location nue et vous perdrez les avantages fiscaux de la location meublée.
Qu’en est-il du statut LMNP en 2025 ?
Bien que le projet de loi de finances 2025 (PLF) ait initialement prévu une série d’aménagements destinés à modifier les règles encadrant le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), telles que la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values, le renforcement de la fiscalité pour les meublés de tourisme, ainsi que l’harmonisation des abattements applicables à la location nue, ces propositions ont finalement été rejetées lors des arbitrages parlementaires.
Par conséquent, le régime fiscal spécifique à la location meublée non professionnelle reste inchangé et continue de s’appliquer selon les dispositions actuellement en vigueur. Cependant, cette stabilité doit être appréhendée avec prudence, car le législateur pourrait reconsidérer ce sujet au cours de l’année 2025, notamment à travers des lois de finances rectificatives ou des textes réglementaires complémentaires. Dans ce contexte, il est fortement recommandé aux investisseurs, bailleurs et conseillers en gestion de patrimoine de suivre attentivement l’évolution de l’actualité fiscale et législative. Cela leur permettra d’anticiper au mieux les éventuelles réformes susceptibles d’influencer la rentabilité et la sécurité juridique de leurs investissements immobiliers.
Faut-il investir en LMNP en 2025 ?
Malgré les réformes, le LMNP reste attractif et conserve des atouts non négligeables :
- Une rentabilité élevée : les loyers des locations meublées restent en moyenne 20 % supérieurs à ceux des locations nues.
- Souplesse contractuelle : le LMNP offre une grande flexibilité avec des baux variés (longue durée, étudiant, mobilité, saisonnier, etc.).
- Une demande locative soutenue : les biens meublés répondent à une forte demande, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques. Selon le Baromètre Lodgis location meublée, entre 2019 et 2023, la demande par bien disponible à la location a enregistré une augmentation spectaculaire de 50 %, confirmant l’attrait croissant pour ce type de logement.
Cependant, pour maximiser les bénéfices dans ce contexte évolutif, il est essentiel d’adopter une stratégie adaptée. Afin d’optimiser le potentiel de votre investissement, nous vous conseillons d’analyser la rentabilité nette de votre investissement en intégrant les nouvelles dispositions fiscales dans vos projections financières. N’hésitez pas à faire appel à des conseillers fiscaux ou gestionnaires de patrimoine pour ajuster votre stratégie.