Les meilleures villes pour investir dans l’immobilier en tant que bailleur privé 

Le top trois des villes pour investir

Dans le cadre d’un investissement immobilier en tant que bailleur privé, il est important de prendre en compte les caractéristiques économiques et démographiques des villes. Toulouse, Bordeaux et Montpellier se distinguent comme trois métropoles françaises offrant d’excellentes opportunités pour un investissement locatif rentable sur le long terme. Chacune de ces villes présente des atouts économiques et démographiques spécifiques ainsi que des quartiers particulièrement attractifs pour les bailleurs privés.

1- Toulouse

Toulouse, quatrième ville de France, est une ville jeune et dynamique qui attire chaque année de nombreux étudiants à la recherche d’un logement à louer. Classée n°1 des meilleures villes étudiantes pour 2024-2025 par L’Étudiant, la Ville rose tire profit d’un écosystème universitaire dense, mais aussi du rayonnement de ses filières d’excellence, notamment dans l’aéronautique, le spatial et les technologies de pointe. Résultat : la demande locative y reste soutenue, notamment pour les petites surfaces, et continue d’alimenter un marché locatif structurellement tendu.

Parmi les quartiers toulousains, on retrouve des quartiers qui se démarquent pour les investisseurs, comme l’écoquartier de la Cartoucherie, entre les quartiers Patte d’Oie et Purpan, qui offre un environnement calme à proximité de toutes les commodités. Le quartier a obtenu le label « écoquartier » en décembre 2017, et propose des prix médians au mètre carré autour de 3 975 € ainsi que des loyers mensuels autour de 17 € selon Le Figaro Immobilier. Le quartier des Ponts-Jumeaux, également en pleine expansion grâce à différents projets d’urbanisation et à l’arrivée d’une future ligne de métro prévue pour 2028 au niveau du boulevard de Suisse, propose des logements abordables avec un prix moyen au mètre carré de 3 634 €. Le quartier du Capitole, situé dans le centre-ville, est très recherché par les étudiants et les jeunes actifs, offrant une rentabilité locative pouvant atteindre 4 à 6 %.

Toulouse présente de belles perspectives pour les bailleurs privés avec 64 % de locataires (source : INSEE). De nombreux logements neufs en construction sont situés dans des zones stratégiques.

2- Bordeaux

Bordeaux est aujourd’hui l’une des villes les plus prisées pour investir dans le locatif en France. Entre 2010 et 2021, le nombre d’emplois dans le département de la Gironde est passé de 616 948 à 732 905, illustrant la vitalité de son tissu entrepreneurial et tertiaire. Bordeaux est l’une des villes les plus attractives en termes de démographie, avec une population en hausse continue depuis 2009 et une croissance démographique moyenne de 1,3 % par an, qui pourrait atteindre le million d’habitants d’ici à 2030.

Parmi les quartiers les plus rentables pour investir, on retrouve le quartier de Saint-Michel ou encore le secteur du Bassin à Flot. D’après les données de MeilleurAgents en juillet 2025, les prix de l’immobilier dans ces quartiers ont progressé de 2  % sur 1 an.

Les perspectives d’avenir pour les bailleurs privés à Bordeaux s’annoncent particulièrement favorables. La métropole poursuit sa transformation grâce à des projets structurants qui renforcent son attractivité et son potentiel locatif. Parmi eux, le projet Bordeaux-Euratlantique redessine les contours du cœur métropolitain, en créant de nouveaux quartiers mixtes mêlant logements, bureaux, commerces et équipements publics.

Côté mobilité, le projet RER Métropolitain, en cours de déploiement jusqu’en 2030, vise à améliorer les connexions entre Bordeaux et les communes périphériques. Ce futur réseau express régional prévoit des trains et des cars plus fréquents, facilitant les déplacements du quotidien et valorisant les zones desservies (Source : Projet RER M). Autant d’atouts qui confirment Bordeaux comme un territoire stratégique pour les investisseurs souhaitant s’engager sur un marché locatif dynamique et pérenne.

3- Montpellier

Montpellier est une ville attractive pour les investisseurs en immobilier locatif qui connaît une progression constante de sa population, s’expliquant notamment par son dynamisme économique. Montpellier a su attirer de grandes entreprises et s’affirmer comme un pôle universitaire de premier plan. Avec près de 80 000 étudiants, soit environ 17 % de la population selon L’Étudiant, Montpellier figure parmi les villes les plus jeunes de l’Hexagone. Ce vivier d’étudiants génère une forte demande locative, notamment pour les studios, T1 et colocations, offrant ainsi de belles opportunités de rendement aux bailleurs privés désireux de se positionner sur un marché locatif dynamique et pérenne.

Montpellier offre plusieurs quartiers à fort potentiel pour un investissement locatif rentable. À l’ouest de la ville, le quartier de La Mosson séduit par ses prix accessibles et un rendement intéressant : le loyer moyen y atteint 15,2 €/m² pour un appartement et 11,5 €/m² pour une maison. Le quartier Gambetta, quant à lui, bénéficie d’une situation stratégique à proximité immédiate de l’hyper-centre. Il attire une population étudiante et active, avec des loyers moyens de 15,8 €/m² pour les appartements et 15,1 €/m² pour les maisons.

La demande locative à Montpellier poursuit sa progression, portée par une croissance démographique de 10 % en dix ans, rien qu’avec la population étudiante. La ville doit cette attractivité à ses deux grandes universités et à des écoles prestigieuses comme la Montpellier Business School ou l’ENSCM. Les prix de l’immobilier, encore accessibles dans certains quartiers, offrent de réelles opportunités aux investisseurs souhaitant se positionner sur un marché porteur et dynamique.

Le match : Toulouse, Bordeaux et Montpellier

Toulouse, Bordeaux et Montpellier sont trois villes françaises qui offrent des opportunités d’investissement immobilier intéressantes, chacune avec ses propres points forts et points faibles.

Toulouse se démarque par son dynamisme économique dans les secteurs de l’aérospatial (Airbus, Safran), ce qui en fait un pôle attractif pour les investisseurs. Mais Toulouse, c’est aussi une ville universitaire de premier plan. En 2025, elle se hisse en tête du classement des villes étudiantes françaises selon le palmarès de l’Étudiant, confirmant une attractivité constante auprès des jeunes. Déjà en 2020, la ville comptait plus de 122 000 étudiants, un vivier qui alimente une demande soutenue en logements, en particulier dans le parc locatif privé.

Bordeaux, quant à elle, bénéficie d’un riche patrimoine culturel et est réputée pour son industrie viticole renommée. Cela attire les résidents et les touristes, offrant ainsi des perspectives dans l’œnotourisme. Cependant, les prix de l’immobilier à Bordeaux ont considérablement augmenté ces dernières années, notamment avec l’arrivée de la LGV reliant Paris à Bordeaux en 2 heures, rendant l’achat de propriétés plus onéreux. Les investisseurs peuvent s’attendre à des rendements locatifs moyens compris entre 3,5% et 5% dans cette ville.

Montpellier se distingue par son climat méditerranéen agréable et son dynamisme économique axé sur la recherche, l’innovation et les technologies. Cela crée des opportunités d’emploi et d’investissement, en particulier dans l’immobilier résidentiel et les secteurs technologiques. La rentabilité locative moyenne à Montpellier s’établit autour de 5 %, mais les studios bien situés peuvent grimper jusqu’à 8 %, ce qui en fait la ville avec le rendement locatif le plus élevé parmi les trois. Cependant, la forte demande immobilière a conduit à une augmentation des prix de l’immobilier, ce qui peut être un défi pour les investisseurs.

Chaque ville offre des opportunités spécifiques, mais il est crucial de réaliser une analyse approfondie du marché immobilier local, de considérer les tendances économiques et de consulter des experts pour maximiser les chances de réussite dans chaque ville.

Les autres villes à considérer pour investir en tant que bailleur privé

Paris, Marseille ou encore Lyon sont des villes où il fait bon investir dans le locatif en raison de leur potentiel économique, démographique et touristique. Paris, capitale française et l’une des villes les plus visitées au monde avec près de 40 millions de touristes par an (source : Office du Tourisme et des Congrès de Paris). La demande locative y est très forte, avec un taux de remplissage des locations saisonnières de 85 % selon Clameur, un observatoire spécialisé dans le marché du logement locatif. Dans le sud de la France, c’est Marseille, qui bénéfice d’un dynamisme économique important, avec notamment l’implantation de grandes entreprises et de start-ups innovantes. Les prix s’élèvent à 3 681 € /m2 et les loyers mensuels sont en moyenne de 16,1  €/m2 pour un appartement, offrant une rentabilité locative intéressante pour les investisseurs. À l’est, Lyon, troisième ville française avec environ 520 000 habitants (source : INSEE 2022) est considérée comme un pôle économique et culturel majeur en France. Ainsi, ces trois villes sont des choix judicieux pour un investissement locatif pérenne et rentable.

Conseils pour réussir son investissement locatif

Pour réussir son investissement locatif en tant que bailleur privé, il est essentiel de se familiariser avec le marché immobilier local en prenant connaissance des quartiers attractifs et de la demande locative dans la zone géographique où vous souhaitez investir. Nous vous conseillons également de définir un budget réaliste qui prend en compte tous les coûts associés à l’investissement, tels que les frais d’acquisition, les travaux éventuels, les impôts fonciers et les charges d’entretien. Pour vous aider à préparer votre projet du mieux possible, il est recommandé de s’entourer d’une équipe de professionnels compétents, tels qu’un agent immobilier, un comptable et un avocat spécialisé en immobilier, qui pourront apporter leur expertise et leur conseil tout au long du processus d’investissement.

Page mise à jour le 07/07/2025