Le top trois des villes pour investir
Dans le cadre d’un investissement immobilier en tant que bailleur privé, il est important de prendre en compte les caractéristiques économiques et démographiques des villes. Toulouse, Bordeaux et Montpellier se distinguent comme trois métropoles françaises offrant d’excellentes opportunités pour un investissement locatif rentable sur le long terme. Chacune de ces villes présente des atouts économiques et démographiques spécifiques ainsi que des quartiers particulièrement attractifs pour les bailleurs privés.
1- Toulouse
Toulouse, quatrième ville de France, est une ville jeune et dynamique qui attire chaque année de nombreux étudiants à la recherche d’un logement à louer. Son attractivité universitaire et le dynamisme des secteurs de l’aéronautique et du spatial favorisent une forte demande locative.
Parmi les quartiers toulousains, on retrouve des quartiers qui se démarquent pour les investisseurs, comme l’écoquartier de la Cartoucherie, entre les quartiers Patte d’Oie et Purpan, qui offre un environnement calme à proximité de toutes les commodités. Le quartier a obtenu le label « écoquartier » en décembre 2017, et propose des prix moyens au mètre carré autour de 3 800 € ainsi que des loyers mensuels autour de 14 €/m2. Le quartier des Ponts-Jumeaux, également en pleine expansion grâce à différents projets d’urbanisation et à l’arrivée d’une future ligne de métro prévue pour 2028 au niveau du boulevard de Suisse, propose des logements abordables avec un prix moyen au mètre carré de 3 634 €. Le quartier du Capitole, situé dans le centre-ville, est très recherché par les étudiants et les jeunes actifs, offrant une rentabilité locative pouvant atteindre 4 à 6 %.
Toulouse présente de belles perspectives pour les bailleurs privés avec 64 % de locataires (source : INSEE). De nombreux logements neufs en construction sont situés dans des zones stratégiques.
- En savoir plus sur l’investissement locatif avec le statut de bailleur privé à Toulouse.
2- Bordeaux
Bordeaux est aujourd’hui l’une des villes les plus prisées pour investir dans le locatif en France. Possédant un fort dynamisme économique, la métropole a enregistré une croissance de l’emploi de 11,9 % entre 2010 et 2017. De plus, Bordeaux est l’une des villes les plus attractives en termes de démographie, avec une population en hausse continue depuis 2009 et une croissance démographique moyenne de 1,3 % par an, qui pourrait atteindre le million d’habitants d’ici à 2030.
Parmi les quartiers les plus rentables pour investir, on retrouve le quartier de Saint-Michel ou encore le secteur du Bassin à Flot. D’après une étude menée par MeilleurAgents, les prix de l’immobilier dans ces quartiers ont progressé respectivement de 8 % et 10 % en 2020 avec une rentabilité locative moyenne de 5 %.
Les perspectives d’avenir pour les bailleurs privés sont donc particulièrement encourageantes à Bordeaux. La ville continue de se développer grâce à des projets d’urbanisme (comme le projet Bordeaux-Euratlantique) et d’aménagement des transports (avec l’extension du réseau de tramway et la LGV Bordeaux-Paris), ce qui renforce son attractivité.
- En savoir plus sur l’investissement locatif avec le statut de bailleur privé à Bordeaux.
3- Montpellier
Montpellier est une ville attractive pour les investisseurs en immobilier locatif qui connaît une progression constante de sa population, s’expliquant notamment par son dynamisme économique. Montpellier a su attirer de grandes entreprises et s’affirmer comme un pôle universitaire de premier plan, ce qui confère à la ville une forte proportion de jeunes et d’étudiants (environ 45 % de la population) à la recherche d’un bien à louer.
On retrouve dans la commune des quartiers très intéressants pour y investir dans le locatif comme par exemple La Mosson, située à l’ouest de la ville, dont le rendement locatif moyen est de 6 %. Le quartier de la Chamberte, avec ses 5,5 % de rendement locatif moyen, est également un secteur prometteur, tout comme le quartier Gambetta qui séduit grâce à sa proximité avec l’hyper-centre de Montpellier et à son rendement locatif moyen de 5%.
La demande de logements en location devrait continuer à croître, notamment en raison de la prévision d’augmentation de la population étudiante de 17 % d’ici 2025 selon Montpellier Méditerranée Métropole. De plus, les prix de l’immobilier restent encore raisonnables dans certains quartiers de la ville, ce qui laisse de bonnes possibilités pour les investisseurs en immobilier locatif souhaitant se positionner sur le marché montpelliérain.
Le match : Toulouse, Bordeaux et Montpellier
Toulouse, Bordeaux et Montpellier sont trois villes françaises qui offrent des opportunités d’investissement immobilier intéressantes, chacune avec ses propres points forts et points faibles.
Toulouse se démarque par son dynamisme économique dans les secteurs de l’aérospatial (Airbus, Safran), ce qui en fait un pôle attractif pour les investisseurs. La présence de 122 159 étudiants en 2020 selon l’Étudiant crée une demande soutenue pour les logements étudiants, offrant ainsi des opportunités dans ce domaine. Cependant, la tension immobilière peut constituer un défi pour les investisseurs. La rentabilité locative moyenne à Toulouse se situe entre 3% et 4%.
Bordeaux, quant à elle, bénéficie d’un riche patrimoine culturel et est réputée pour son industrie viticole renommée. Cela attire les résidents et les touristes, offrant ainsi des perspectives dans l’œnotourisme. Cependant, les prix de l’immobilier à Bordeaux ont considérablement augmenté ces dernières années, notamment avec l’arrivée de la LGV reliant Paris à Bordeaux en 2 heures, rendant l’achat de propriétés plus onéreux. Les investisseurs peuvent s’attendre à des rendements locatifs moyens compris entre 3,5% et 5% dans cette ville.
Montpellier se distingue par son climat méditerranéen agréable et son dynamisme économique axé sur la recherche, l’innovation et les technologies. Cela crée des opportunités d’emploi et d’investissement, en particulier dans l’immobilier résidentiel et les secteurs technologiques. La rentabilité locative moyenne à Montpellier est supérieure à 5%, ce qui en fait la ville avec le rendement locatif le plus élevé parmi les trois. Cependant, la forte demande immobilière a conduit à une augmentation des prix de l’immobilier, ce qui peut être un défi pour les investisseurs.
Chaque ville offre des opportunités spécifiques, mais il est crucial de réaliser une analyse approfondie du marché immobilier local, de considérer les tendances économiques et de consulter des experts pour maximiser les chances de réussite dans chaque ville.
Les autres villes à considérer pour investir en tant que bailleur privé
Paris, Marseille ou encore Lyon sont des villes où il fait bon investir dans le locatif en raison de leur potentiel économique, démographique et touristique. Paris, capitale française et l’une des villes les plus visitées au monde avec près de 40 millions de touristes par an (source : Office du Tourisme et des Congrès de Paris). La demande locative y est très forte, avec un taux de remplissage des locations saisonnières de 85 % selon Clameur, un observatoire spécialisé dans le marché du logement locatif. Dans le sud de la France, c’est Marseille, qui bénéfice d’un dynamisme économique important, avec notamment l’implantation de grandes entreprises et de start-ups innovantes. Les prix s’élèvent à 3 734 €/m2 et les loyers mensuels sont en moyenne de 15,6 €/m2, ce qui offre une rentabilité locative intéressante pour les investisseurs. À l’est, Lyon, troisième ville française avec environ 520 000 habitants (source : INSEE 2020) est considérée comme un pôle économique et culturel majeur en France. De plus, sa qualité de vie et son attractivité touristique ont conduit à une augmentation significative des investissements locatifs ces dernières années : par exemple, les ventes d’appartements à but locatif ont augmenté de 17 % entre 2017 et 2019 (source : Fédération Nationale de l’Immobilier). Ainsi, ces trois villes sont des choix judicieux pour un investissement locatif pérenne et rentable.
Conseils pour réussir son investissement locatif
Pour réussir son investissement locatif en tant que bailleur privé, il est essentiel de se familiariser avec le marché immobilier local en prenant connaissance des quartiers attractifs et de la demande locative dans la zone géographique où vous souhaitez investir. Nous vous conseillons également de définir un budget réaliste qui prend en compte tous les coûts associés à l’investissement, tels que les frais d’acquisition, les travaux éventuels, les impôts fonciers et les charges d’entretien. Pour vous aider à préparer votre projet du mieux possible, il est recommandé de s’entourer d’une équipe de professionnels compétents, tels qu’un agent immobilier, un comptable et un avocat spécialisé en immobilier, qui pourront apporter leur expertise et leur conseil tout au long du processus d’investissement.