Investir dans l’immobilier locatif est une option judicieuse pour diversifier son patrimoine, générer des revenus supplémentaires et bénéficier d’un avantage fiscal sur le prix du bien. Mais se lancer dans ce type d’investissement requiert une certaine connaissance du marché immobilier. C’est pourquoi le site Bailleur Privé se positionne comme la référence en la matière, avec une équipe de conseillers indépendants prêts à vous accompagner tout au long de votre projet d’investissement immobilier !
Tout savoir sur le statut du bailleur privé
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé désigne une personne physique ou morale qui possède un bien immobilier et qui le met en location en échange d’un loyer. Le propriétaire peut donc être un propriétaire individuel, une société civile immobilière (SCI) ou un investisseur institutionnel. À la différence du bailleur public, les biens immobiliers ne sont pas encadrés par un statut professionnel. Le bailleur privé peut investir dans l’immobilier neuf ou ancien et proposer une location meublée ou nue.
Bailleur privé ou bailleur public, quelles sont les différences ?
Le bailleur privé se distingue du bailleur public par sa nature juridique et le type de biens qu’il propose à la location. Le bailleur public est généralement une entité gouvernementale, une collectivité territoriale ou un organisme de logement social (HLM) qui fournit des logements accessibles au plus grand nombre, et plus particulièrement aux ménages modestes. Les logements proposés par les bailleurs privés sont quant à eux accessibles à un public plus large, sans conditions particulières de ressources. Les loyers sont également fixés librement par le bailleur privé, tandis que les loyers des logements sociaux sont encadrés et généralement inférieurs aux logements privés.
- Tout savoir sur la différence entre un bailleur privé et un bailleur social.
Un nouveau statut du bailleur privé en préparation pour défiscaliser
Le gouvernement semble déterminé à mettre en place un véritable statut pour les bailleurs privés, afin de relancer l’investissement locatif et de remplacer progressivement les dispositifs de défiscalisation existants. Après la disparition de la loi Pinel au 1ᵉʳ janvier 2025, les pouvoirs publics souhaitent désormais reconnaître pleinement le rôle économique joué par les propriétaires bailleurs, qui logent près du quart des Français.
Une mission parlementaire sur les rails en 2025
Face à la chute vertigineuse de l’investissement locatif neuf après la fin du dispositif Pinel, l’État tente de réagir. En février dernier, Valérie Létard, ministre déléguée chargée du Logement, s’est déclarée convaincue, à l’issue du Congrès des maires, de la nécessité de redonner un souffle à l’investissement privé. Dans cette optique, elle a confié une mission à deux parlementaires : le sénateur Marc-Philippe Daubresse (Nord, LR) et le député Mickaël Cosson (Côtes d’Armor, Les Démocrates).
Invité de l’émission À la Une des Quatre Colonnes le 16 mai dernier, Marc-Philippe Daubresse a souligné l’urgence de la situation : « Il faut des mesures de relance extrêmement fortes ». Il a précisé l’orientation des travaux parlementaires : « Nous allons centrer nos propositions sur l’amortissement locatif des particuliers, car c’est là que les baisses sont les plus spectaculaires. Il faut redonner envie d’investir dans le locatif. Et pour cela, l’investissement doit être simple, pérenne et juste ».
Les deux élus ont présenté, le lundi 30 juin, une série de propositions destinées à réformer la fiscalité des investisseurs. Parmi les mesures phares figure la création d’un véritable statut du bailleur privé, une réforme très attendue par les professionnels du secteur.
Quelles sont les propositions faites dans le cadre du rapport du gouvernement ?
Le rapport remis par les parlementaires Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson présente une série de mesures visant à relancer l’investissement locatif privé et à créer un cadre fiscal plus équitable pour les bailleurs. Ces propositions s’articulent autour de cinq axes principaux.
Proposition n°1 : généralisation de l’amortissement pour les biens loués
L’amortissement fiscal des biens mis en location de longue durée pourrait être généralisé à tous les logements, meublés ou non meublés. Les propriétaires pourraient ainsi déduire, chaque année, une part de la valeur du bien (hors foncier) de leurs revenus fonciers.
- Pour les logements neufs, un taux d’amortissement forfaitaire de 5 % par an sur 20 ans serait retenu.
- Pour les logements anciens, le taux serait de 4 %, à condition d’engager des travaux représentant 15 % de la valeur du bien.
Le dispositif serait simple et ne nécessiterait ni numéro SIREN ni déclaration professionnelle, contrairement à la location meublée actuelle.
Proposition n°1bis : revalorisation du régime micro-foncier
Le régime micro-foncier pourrait être réformé afin de mieux valoriser la location nue. L’abattement forfaitaire actuel de 30 % serait porté à 50 %, dans la limite de 30 000 € de revenus annuels, contre 15 000 € aujourd’hui. Cette mesure viserait à réduire l’écart fiscal avec la location meublée.
Proposition n°2 : bonus fiscal pour loyers abordables
Un système de bonus fiscal pourrait être mis en place pour inciter les bailleurs à proposer des loyers en deçà des prix de marché, en s’inspirant du dispositif Loc’Avantages :
- en régime réel, un bonus d’amortissement de 0,5 % à 1,5 % serait appliqué selon le niveau du loyer (intermédiaire, social ou très social) ;
- en micro-foncier, l’abattement forfaitaire serait majoré de 5 % à 15 % selon la même grille ;
- l’obligation de conventionner avec l’Anah pourrait être levée en cas d’investissement avec travaux, afin de simplifier l’accès au dispositif.
Proposition n°3 : relèvement du plafond de déficit foncier
Le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global, resté figé à 10 700 € depuis 25 ans, serait relevé à 40 000 €. Cette mesure permettrait de mieux couvrir les charges importantes, notamment dans le neuf ou en cas de rénovation lourde.
Proposition n°4 : exclusion des logements loués de l’assiette de l’IFI
Les logements mis en location de longue durée, meublés ou non, pourraient être exclus de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cette disposition viserait à reconnaître le rôle économique des bailleurs dans la création de logements, et à éviter de les assimiler à des rentiers passifs.
Proposition n°5 : exonération de la plus-value après 20 ans de détention
La durée de détention nécessaire pour bénéficier de l’exonération totale de plus-value immobilière pourrait être ramenée à 20 ans, aussi bien pour l’impôt sur le revenu (actuellement 22 ans) que pour les prélèvements sociaux (actuellement 30 ans). L’objectif serait de favoriser la détention de long terme sans encourager la spéculation.
Les conditions du statut de bailleur privé
- Le bien doit être acquis après le 1er décembre 2025.
- Le logement acquis doit être un logement neuf, en VEFA ou ancien rénové.
- Le logement doit être mis en location dans le cadre d’un contrat longue durée.
- Le bien doit être loué en tant que résidence principale.
En savoir plus sur les conditions du statut de bailleur privé.
Vers une mise en place du statut de bailleur privé dès 2026 ?
Le projet porté par les parlementaires pourrait entrer en vigueur pour tous les baux signés à partir du 1ᵉʳ décembre 2025. Toutefois, sa mise en œuvre dépend désormais des décisions du gouvernement et du Parlement. À ce stade, aucune validation officielle n’a encore été actée.
Dans une déclaration publiée sur le réseau X (anciennement Twitter), Valérie Létard, a indiqué que les propositions formulées par la mission parlementaire feraient l’objet d’un examen attentif, en vue d’alimenter les travaux du projet de loi de finances pour 2026. Cette annonce laisse entrevoir un calendrier à moyen terme, sans garantie de concrétisation immédiate.
Le sénateur Marc-Philippe Daubresse alerte néanmoins sur l’urgence de relancer l’investissement locatif privé. Selon lui, sans action rapide, le parc immobilier locatif risque de se dégrader davantage, avec pour conséquence directe une augmentation du nombre de ménages sans solution de logement ou vivant dans des conditions précaires.
Quels sont les avantages d’acheter en tant que bailleur privé ?
1- Réduire son imposition (déduction d’impôt)
Le nouveau statut de bailleur privé permettra aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt avec plusieurs paliers de taux de défiscalisation mis en place selon le régime du bailleur.
2- Préparer sa retraite
Investir dans l’immobilier locatif en tant que bailleur privé peut être une excellente idée pour préparer sa retraite. Les revenus locatifs réguliers permettent à l’investisseur de se constituer un capital qui lui assurera un complément de revenu une fois qu’il cessera son activité professionnelle. La revente du bien avec une plus-value peut également être bénéfique pour préparer sa retraite.
3- Agrandir son patrimoine
En tant que bailleur privé, vous avez la possibilité d’agrandir votre patrimoine en acquérant des biens immobiliers supplémentaires. Cela peut contribuer à la constitution d’un portefeuille immobilier diversifié et potentiellement rentable à long terme, permettant ainsi de protéger votre famille.
4- Complément de revenu récurrent
Le statut de bailleur privé offre la flexibilité de proposer un logement en location sans conditions particulières de ressources ni de loyer pour les futurs locataires. Cette approche augmente les chances de louer le bien et permet d’éviter les périodes de vacance locative. Les loyers réguliers perçus dans le cadre de cet investissement locatif offrent ainsi au bailleur privé un complément de revenu récurrent, assurant une plus grande sécurité financière et une meilleure qualité de vie.
5- Faire une plus-value à la revente
En cas de revente, vous avez la possibilité de réaliser une plus-value intéressante si le bien est vendu à un prix supérieur à son prix d’acquisition. Cette valorisation peut être renforcée par des améliorations apportées au bien ou par une évolution favorable du marché immobilier, vous permettant ainsi de maximiser votre retour sur investissement.
- En savoir plus sur les avantages du statut de bailleur privé.
Les étapes pour investir en tant que bailleur privé
Investir en tant que bailleur privé requiert une certaine stratégie et une bonne connaissance du marché immobilier. Pour réussir son investissement, il est essentiel de trouver le bon secteur attractif pour y proposer son bien locatif. Plusieurs critères, tels que la proximité des transports, des commerces, des écoles ou encore la présence d’un bassin d’emploi dynamique, peuvent influencer la demande locative. Chercher un bien de qualité et durable, bien isolé et respectueux des normes environnementales en vigueur comme la RE 2020, est également primordial pour assurer une meilleure rentabilité sur le long terme. En effet, l’interdiction des passoires thermiques à la location à partir de 2023 est un élément indispensable à prendre en compte lors de l’achat d’un logement.
Les contraintes liées au futur statut de bailleur privé
Pour bénéficier du statut de bailleur privé, les investisseurs doivent se conformer à des exigences strictes, notamment celles imposées par la charte du logement. Cela inclut, lorsque nécessaire, des travaux de rénovation énergétique visant à améliorer la performance des biens. Face à l’objectif gouvernemental de réduire les « passoires thermiques » dans le parc locatif, ce dispositif incite les bailleurs à accélérer la mise aux normes environnementales des logements. En contrepartie de l’abattement fiscal offert, les propriétaires devront également respecter des obligations sociales, telles que le plafonnement des loyers, et garantir la conformité énergétique via le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Les villes pour investir dans l’immobilier neuf pour louer
Investir dans l’immobilier neuf pour louer nécessite une réflexion approfondie sur les zones géographiques à privilégier afin d’optimiser la rentabilité de son investissement. Il est généralement conseillé de se tourner vers des zones à forte demande locative, comme les grandes métropoles, les villes universitaires ou les zones touristiques. Parmi les meilleures villes pour investir dans le locatif, on retrouve souvent des métropoles telles que Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse ou encore Nantes.
Focus sur Toulouse
Toulouse offre de nombreuses opportunités aux investisseurs souhaitant se lancer dans l’immobilier locatif en tant que bailleurs privés. La ville dispose de nombreux quartiers attractifs tels que Montaudran, Ponts-Jumeaux, Compans-Caffarelli, Lardenne, Croix Daurade et Borderouge, qui attirent chaque année un nombre croissant d’investisseurs immobiliers.
Malgré les défis liés à la hausse des taux, le marché immobilier locatif reste attrayant à Toulouse, notamment grâce à la progression constante des loyers. Selon Meilleurs Agents, le loyer mensuel moyen à Toulouse s’élève à 14,9 €/m² pour un appartement et 12,7 €/m² pour une maison en juillet 2025. Du côté des achats, d’après le promoteur immobilier Sporting Promotion, les prix de l’immobilier se situent en moyenne entre 3 à27 €/m² pour les quartiers tels que Soupetard ou Les Izards et 5 307 € le mètre carré pour un appartement du côté des Carmes et Saint-Étienne.
Focus sur Bordeaux
Bordeaux présente de belles opportunités pour les investisseurs cherchant à devenir bailleurs privés. Avec une forte demande locative et une croissance démographique soutenue, l’investissement locatif dans cette ville est particulièrement attrayant et de nombreux quartiers en développement comme Bordeaux Euratlantique ou La Bastide attirent de nombreux locataires. La rentabilité locative moyenne à Bordeaux, s’élève entre 4 à 5 % et les loyers mensuels moyens sont de 16,9 €/m² pour un appartement et 15,3€/m² pour une maison. Ces données témoignent du potentiel de rendement offert par le marché immobilier bordelais. Grâce à sa position géographique stratégique et son rayonnement universitaire, la commune attire de nombreux étudiants, jeunes actifs et familles, générant une demande locative constante. Cela garantit aux bailleurs privés un bassin de locataires potentiels et une occupation régulière de leurs biens immobiliers.
Les autres dispositifs de défiscalisation
Il existe plusieurs autres dispositifs de défiscalisation immobilière pour vous aider à réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier locatif. Jusqu’à la fin de l’année 2024, les investisseurs dans le neuf pouvaient encore bénéficier de la loi Pinel et de sa version renforcée, la loi Pinel Plus. Ces dispositifs ne sont maintenant plus accessibles en 2025, marquant la fin d’un cycle d’incitation fiscale emblématique. Le futur statut de bailleur privé apparaît comme une alternative sérieuse pour relancer l’investissement locatif dans le neuf, en offrant un amortissement fiscal attractif et un cadre pérenne. Les investisseurs souhaitant investir dans l’ancien ou effectuer des travaux de rénovation dans le logement peuvent profiter du dispositif Denormandie et de la loi Malraux. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste pertinent pour les investisseurs préférant la location meublée. Grâce à un régime fiscal avantageux (notamment le micro-BIC ou le réel simplifié), le LMNP s’adapte particulièrement bien aux logements de petite surface ou aux biens situés dans les zones tendues.
Qui sommes-nous ?
Bailleur Privé est un site dédié aux propriétaires qui souhaitent mettre en location un logement privé de manière classique. Notre équipe de conseillers indépendants est dotée d’une solide expérience du secteur de l’immobilier, permettant de vous informer et de vous accompagner sur les dernières normes d’investissement et les meilleures pratiques pour réussir votre projet.
Page mise à jour le 04/07/2025