Investir dans l’immobilier à Bordeaux en tant que bailleur privé peut s’avérer une excellente opportunité pour les personnes souhaitant diversifier leurs investissements et bénéficier d’une rentabilité intéressante. Tour d’horizon du statut bailleur privé pour réaliser votre projet immobilier.
Qu’est-ce que le statut de bailleur privé bordelais et comment ça fonctionne ?
Un bailleur privé est une personne physique ou morale qui loue un bien immobilier qu’il possède à un locataire en échange d’un loyer mensuel. Le logement peut être loué nu ou meublé.
Le statut de bailleur privé pourrait-il voir le jour en 2026 ?
La création d’un statut juridique et fiscal pour les bailleurs privés se précise fin 2025, dans un contexte de crise du logement et de retrait progressif de nombreux propriétaires du marché locatif. Porté par une volonté politique affirmée de reconnaître le rôle économique des bailleurs privés, ce projet a été étudié dans le cadre d’une mission parlementaire confiée au député Mickaël Cosson et au sénateur Marc-Philippe Daubresse. Le rapport final a été rendu au gouvernement le 30 juin dernier.
Le 20 octobre 2025, le député Charles de Courson a déposé l’amendement n° I-582 (Rect) au projet de loi de finances pour 2026, instaurant concrètement le futur statut du bailleur privé. Ce texte a été adopté le 14 novembre 2025 par l’Assemblée nationale, avec un ajustement fiscal important apporté par le sous-amendement n° I-4000.
Le dispositif entrera en vigueur à partir du 1ᵉʳ janvier 2026, sous réserve de son adoption définitive dans la loi de finances.
Quelles seraient les mesures envisagées pour le statut de bailleur privé ?
L’amendement n° I-582 (Rect), adopté le 14 novembre, propose un amortissement fiscal applicable aux logements acquis ou construits à partir du 1ᵉʳ janvier 2026.
Un taux d’amortissement encadré
Le texte adopté prévoit que le bailleur puisse amortir chaque année une fraction du prix du logement, à l’exclusion du foncier, fixé forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition. Le taux d’amortissement est fixé à 3,5 % par an pour les logements neufs ou en VEFA et à 3 % par an pour les logements anciens rénovés, dès lors que les travaux représentent au moins 20 % du prix d’acquisition. Ce mécanisme, inspiré des règles applicables en location meublée professionnelle, vise à rendre la location nue plus compétitive, grâce à une diminution régulière des revenus fonciers imposables.
Une majoration du taux en cas de loyers encadrés
L’amendement introduit une modulation du taux lorsque le bailleur accepte des loyers encadrés. Le dispositif prévoit une majoration de :
- 0,5 point pour une location intermédiaire,
- 1 point pour une location sociale,
- 2 points pour une location très sociale.
Cette modulation incite le bailleur à proposer des logements à loyers abordables, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal renforcé.
Un plafond annuel strict
L’avantage fiscal procuré par l’amortissement est plafonné par le sous-amendement n° I-4000, également adopté le 14 novembre 2025. Le montant des amortissements déductibles ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal, quel que soit le nombre de logements détenus. Ce plafonnement vise à cibler le dispositif sur les classes moyennes et à garantir sa soutenabilité pour les finances publiques.
Des conditions d’éligibilité précisées
Pour bénéficier de l’amortissement, le bailleur doit respecter plusieurs conditions. Le logement doit être acquis ou construit à partir du 1ᵉʳ janvier 2026 et loué nu dans un délai maximum de douze mois.
La location doit être conclue pour une durée minimale de neuf ans, à usage de résidence principale du locataire. En cas de demande de majoration du taux liée à l’encadrement des loyers, le locataire doit respecter des plafonds de ressources alignés sur ceux de la location intermédiaire ou sociale.
Des propositions du rapport non retenues à ce stade
Le texte adopté le 14 novembre ne proroge plus le doublement du plafond du déficit foncier à 21 400 €. Ce point, présent dans la version gouvernementale initiale, a disparu du texte final voté en première lecture.
Le régime du déficit foncier reste donc inchangé (10 700 €/an), sans mesure spécifique dans le cadre du futur statut.
Les avantages de devenir bailleur privé
Rentabilité attractive
L’investissement locatif à Bordeaux offre généralement une rentabilité intéressante, grâce à la forte demande locative avec près de 32 % de locataires et aux prix de l’immobilier qui continuent de progresser (en moyenne 4 525 €/m2).
Avantages fiscaux
Le statut de bailleur privé devrait remplacer la loi Pinel et permettre aux investisseurs de défiscaliser grâce à des taux de réduction d’impôts sur le revenu.
Valorisation du patrimoine
L’acquisition d’un bien immobilier contribue à la constitution et à la diversification de votre patrimoine, qui peut prendre de la valeur avec le temps et l’évolution des prix du marché.
Sécurité de l’investissement
Contrairement à d’autres placements financiers, l’immobilier est considéré comme une valeur refuge, surtout dans des villes dynamiques comme Bordeaux qui offre une rentabilité locative moyenne de 4 % à 5 %.
Dans quelles zones investir à Bordeaux ?
Bordeaux, la perle d’Aquitaine, est une métropole dynamique et attractive en plein essor depuis l’arrivée de la LGV en 2017. Avec 265 328 habitants en 2022, la ville attire de nombreux profils (actifs, étudiants ou familles) à la recherche d’une ville attrayante pour vivre. Ce n’est pas pour rien que l’évolution annuelle de la population est de +1,2 % entre 2014 et 2020.
Avec plus de 40 écoles supérieures, et deux universités, donc l’Université de Bordeaux labellisée « DD&RS », Bordeaux est une grande ville étudiante puisqu’elle accueille environ 88 000 étudiants. L’investissement locatif y est donc particulièrement intéressant pour les bailleurs privés, notamment dans certains quartiers et communes limitrophes offrant un excellent potentiel. Tour d’horizon des meilleures zones où investir à Bordeaux en tant que bailleur privé.
Le centre historique de Bordeaux
Le centre-ville historique de Bordeaux, aussi appelé le triangle d’or présente de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers, notamment grâce à ses quartiers emblématiques tels que Saint-Pierre, Saint-Michel et Gambetta. Ces zones sont réputées pour leur richesse architecturale et leur ambiance conviviale avec bars et restaurants. Ils bénéficient aussi d’une situation géographique idéale, proche de la Garonne et sont bien desservis par les transports en commun, notamment les lignes A, B et C du tramway ainsi que de nombreuses lignes de bus. De plus, ces quartiers disposent d’écoles (Paul Bert, Anatole France, Sévigné Bordeaux), de lycées (Boinmadig) et de collèges (Notre Dame). En termes d’infrastructures culturelles, on y trouve des monuments célèbres comme l’Opéra National de Bordeaux, la place de la Bourse avec son miroir d’eau ou encore la Porte Cailhau. Les prix atteignent en moyenne 5 584 €/m2 et les loyers mensuels sont de 18,1 €/m2 pour un appartement.
Le quartier La Bastide
La Bastide est un quartier en pleine expansion qui se situe sur la rive droite de la Garonne. Ce quartier en constante évolution séduit les investisseurs grâce à son cadre paisible aux portes du centre-ville. Facilement accessible par le Pont de Pierre ou le Pont Jacques Chaban-Delmas, La Bastide offre une belle qualité de vie à ses habitants avec des espaces verts comme le Parc aux Angéliques et des équipements sportifs tels que la piscine Galin. Le quartier dispose également d’écoles, comme l’école élémentaire Thiers ou le lycée François Mauriac. Les transports en commun y sont bien développés, avec notamment la ligne A du tramway et des lignes de bus qui desservent les différents secteurs du quartier. Les prix immobiliers y sont inférieurs aux autres quartiers de Bordeaux avec un prix moyen de 4 184 €/m2 et un loyer mensuel moyen qui s’élève à 15,9 €/m2 pour un appartement.
Le quartier des Chartrons
Enfin, les quartiers des Chartrons et du Grand Parc offrent également de belles opportunités pour les investisseurs immobiliers. Situés au nord-ouest de Bordeaux, ils offrent un cadre de vie agréable et convivial avec une densité de commerces et services importante. Le quartier des Chartrons, connu pour ses boutiques, ses restaurants et son marché, est traversé par la ligne C du tramway, facilitant ainsi les déplacements dans toute la ville. Le quartier du Grand Parc est quant à lui en pleine rénovation urbaine et présente un fort potentiel de développement pour les investisseurs. Il dispose d’écoles telles que le collège Grand Parc ou l’école maternelle Pierre Trébod. Les Chartrons et le Grand Parc sont également pourvus en infrastructures culturelles et sportives, comme le Musée du Vin et du Négoce de Bordeaux ou la piscine du Grand Parc. Les prix immobiliers dans le quartier atteignent 5 056 €/m2 et les loyers mensuels moyens sont de 17,3 €/m2 pour un appartement.
Les autres zones éligibles au dispositif du bailleur privé
Les villes limitrophes
Parmi les villes limitrophes de Bordeaux, Mérignac, Pessac et Talence se distinguent par leur excellente accessibilité aux transports en commun et leur cadre de vie recherché. Ces communes bénéficient d’une situation géographique privilégiée, proches du centre-ville de Bordeaux et des pôles d’emploi importants, tels que le quartier d’affaires de Mériadeck ou encore l’aéroport de Bordeaux-Mérignac. De plus, elles disposent de nombreuses écoles, telles que l’Université de Bordeaux et des grandes écoles comme Kedge Business School à Pessac et Talence. En outre, leurs infrastructures culturelles et sportives (stades, salles de concert, cinémas) ainsi que leurs parcs et espaces verts en font des lieux de vie attractifs pour les familles et les étudiants. L’investissement locatif y est donc prometteur, grâce à une demande constante et un marché immobilier dynamique.
On retrouve également les quartiers de Bacalan et des Bassins à flot qui offrent un potentiel d’investissement intéressant pour les bailleurs privés, avec des secteurs en plein essor et d’importants projets de rénovation urbaine. On retrouve notamment de nombreux écoquartiers modernes en construction, respectueux de l’environnement et proposant des logements neufs aux prestations soignées. Cette nouvelle offre devrait stimuler la demande locative dans ces zones.
Questions et réponses
Quels sont les dispositifs pour acheter dans l’immobilier à Bordeaux ?
Différents dispositifs fiscaux peuvent être utilisés pour investir à Bordeaux. Depuis la fin du dispositif Pinel le 31 décembre 2024, de nouveaux dispositifs ont vu le jour, notamment le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), qui permet d’acquérir un logement neuf avec une TVA à 10 % et de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière. Le dispositif Malraux, quant à lui, permet d’encourager les investisseurs dans l’ancien à rénover les logements situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables en échange d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux de rénovation. Chacun de ses dispositifs a ses propres conditions et ses avantages fiscaux, il est donc important de bien se renseigner avant de choisir le dispositif le plus adapté à votre projet et à votre situation.
Quels sont les risques d’un investissement immobilier à Bordeaux ?
Les principaux risques liés à l’investissement immobilier à Bordeaux sont la vacance locative (absence de locataire), les impayés de loyers ainsi que l’évolution des prix de l’immobilier pouvant impacter la rentabilité du projet. Il est donc important de bien préparer son investissement en amont pour minimiser ces risques.
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Mise à jour le 17/11/2025