Investir dans le neuf en 2026 ne ressemble plus aux stratégies des années passées. La fin de la loi Pinel a laissé place à de nouveaux mécanismes comme le statut Jeanbrun, tandis que le LMNP et le LLI se sont imposés comme des piliers pour investir dans le neuf. Malgré un contexte complexe, l’immobilier neuf reste une valeur refuge grâce à ses performances énergétiques, ses frais de notaire réduits (2 à 3 %) et une demande locative qui ne faiblit pas. Pour réussir son investissement, l’enjeu n’est plus seulement de défiscaliser, mais de choisir le bon dispositif (LLI, LMNP ou Jeanbrun) pour bâtir un patrimoine solide et rentable sur le long terme.
Une crise historique de la construction neuve en 2026
La construction neuve traverse une crise d’une ampleur inédite. Selon les données de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), le troisième trimestre 2025 a enregistré moins de 10 000 logements mis en vente, un niveau jamais observé depuis la création de cet indicateur en 2008. Les promoteurs font face à un double choc : une hausse structurelle des coûts de construction (matières premières, énergie, exigences environnementales) et un affaiblissement de la demande solvable, pénalisée par des conditions de financement plus strictes.
Cette contraction se traduit par une suspension massive de projets et un ralentissement brutal de la production. La FPI qualifie l’année 2025 d’« année dramatique », avec une baisse de 21 % des ventes aux particuliers, de 19 % des ventes en bloc aux bailleurs sociaux et, surtout, un recul de 55 % de l’investissement locatif par rapport au troisième trimestre 2024. Dans ce contexte, l’offre neuve devient un bien rare, renforçant mécaniquement sa valeur patrimoniale à moyen et long terme.
Les dispositifs pour réussir son investissement dans le neuf en 2026
Le dispositif Jeanbrun (Relance Logement)
Anciennement présenté comme statut de bailleur privé, le dispositif Jeanbrun est intégré au projet de loi de finances 2026 et pourrait bientôt voir le jour pour redonner de l’attractivité à la location nue. Ce mécanisme reposerait principalement sur l’introduction d’un amortissement forfaitaire calculé sur 80 % du prix d’acquisition (la valeur du terrain étant exclue).
Les points clés du statut Jeanbrun :
- taux d’amortissement : ils pourraient osciller entre 3,5 % et 5,5 % dans le neuf, selon l’ambition sociale du loyer,
- déductions fiscales : le propriétaire bénéficierait de déductions annuelles plafonnées par foyer fiscal, allant de 8 000 € à 12 000 € selon le conventionnement (intermédiaire, social ou très social),
- conditions : l’investisseur devra s’engager à louer le bien pendant 9 ans minimum et respecter des plafonds de ressources pour les locataires.
Ce nouveau statut vise un équilibre entre incitation fiscale pour l’investisseur depuis la fin du Pinel et réponse durable à la crise du logement. Il est particulièrement performant pour les contribuables ayant une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée.
- En savoir plus sur les avantages du dispositif Jeanbrun.
- En savoir plus sur les conditions du dispositif Jeanbrun.
Le Logement Locatif Intermédiaire : la stabilité pour investir dans les zones tendues
Ouvert aux personnes morales (sous condition d’investir via une SCI) depuis la loi de finances 2024, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’affirme désormais comme un levier stratégique pour combler le fossé entre le parc social et le marché libre dans les zones tendues. Il s’adresse prioritairement aux classes moyennes.
Pourquoi choisir le LLI ?
- avantages fiscaux : les investisseurs bénéficient d’un taux de TVA réduit à 10 % et d’une exonération de taxe foncière sur une durée allant jusqu’à 20 ans,
- sécurité locative : en contrepartie d’un loyer inférieur de 10 à 20 % au marché, le risque de vacance locative est quasiment nul,
- patrimoine : en misant sur des biens neufs à haute performance énergétique idéalement situés, le LLI offre une solution patrimoniale stable.
C’est le dispositif idéal pour ceux qui privilégient la sécurité de l’emplacement et la pérennité du revenu plutôt que la recherche de rendement pur.
- En savoir plus sur Le Logement Locatif Intermédairie.
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : l’optimisation fiscale par le meublé
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste une solution incontournable pour allier rendement et efficacité fiscale. Ce régime est accessible tant que les recettes locatives n’excèdent pas 23 000 € par an ou 50 % des revenus du foyer fiscal.
Les atouts du LMNP au régime réel :
- fiscalité BIC : les loyers sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, permettant de déduire l’intégralité des charges,
- amortissement : il est possible d’amortir comptablement le bâti et le mobilier, ce qui permet souvent de neutraliser l’imposition sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années,
- flexibilité : le bail meublé offre une plus grande souplesse de gestion (bail d’un an ou bail mobilité) et une rentabilité souvent supérieure à la location nue.
Le LMNP s’adresse aux personnes qui souhaitent compléter leurs revenus (ou préparer leur retraite) sans alourdir leur fiscalité. Grâce au mécanisme de l’amortissement comptable, vous déduisez virtuellement la perte de valeur du bien et des meubles de vos loyers.
- En savoir plus sur le statut de Loueur Meublé Non Professionnel.
Quel dispositif choisir selon son profil ?
| Critères | Dispositif Jeanbrun (Relance Logement) | LLI (Logement Locatif Intermédiaire) | LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) |
|---|---|---|---|
| Type de location | Nue | Nue encadrée | Meublée |
| Avantage fiscal principal | Amortissement du bien | TVA réduite, mécanismes sur taxe foncière | Amortissement + déduction des charges |
| Plafonnement des loyers | Oui | Oui (10 à 20 % sous le marché) | Non (hors contraintes locales) |
| Durée d’engagement | Environ 9 ans | Environ 20 ans | Aucune durée minimale |
| Niveau de gestion | Faible | Faible à modéré | Élevé |
| Objectif principal | Patrimoine long terme | Stabilité et sécurité | Optimisation fiscale des loyers |
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