À Bordeaux, le dispositif Jeanbrun, également appelé « Relance Logement », marque une évolution majeure pour répondre à une crise immobilière sans précédent. Face à une offre locative qui a reculé de 15 % en cinq ans et des mises en chantier en chute de 22 %, l’État ambitionne de construire 2 millions de logements d’ici 2030, dont 50 000 logements privés dès 2026 (source : Ministère du Logement). Intégré au projet de loi de finances et validé en janvier 2026, ce dispositif succède au Pinel en permettant aux investisseurs de déduire une partie de la valeur du bien de leurs revenus imposables via un mécanisme d’amortissement fiscal performant.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun bordelais et comment ça fonctionne ?
Le statut de bailleur privé évolue pour devenir la loi Jeanbrun (ou dispositif Relance Logement). Ce mécanisme permettrait à tout ménage d’investir dans l’immobilier locatif en bénéficiant d’un avantage fiscal sous forme d’amortissement. Il permettrait de déduire une partie du prix d’achat du bien, ainsi que l’ensemble des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière), directement de ses revenus imposables.
Sur le marché bordelais, où les ventes à investisseurs sont qualifiées de « quasi-disparues » au troisième trimestre 2025 selon l’Observatoire de l’immobilier du Sud-Ouest, le dispositif Jeanbrun apparaît comme un levier potentiel pour soutenir la production de logements dans une agglomération durablement tendue.
Quels seraient les avantages du dispositif Jeanbrun ?
Un amortissement fiscal puissant et encadré
Au cœur du dispositif Jeanbrun se trouverait la mise en place d’un amortissement fiscal pour la location nue. Contrairement au régime foncier classique, vous pourriez déduire chaque année une fraction de la valeur de votre logement de vos loyers imposables.
Cet avantage, calculé sur la valeur du bien (hors terrain), permettrait de réduire significativement votre revenu foncier soumis à l’impôt sur le revenu.
- dans le neuf : vous profiteriez de taux d’amortissement allant de 3,5 % à 5,5 % selon le type de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social),
- dans l’ancien : pour les projets de rénovation lourde (travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition), les taux oscilleraient entre 3 % et 4 %.
Une fiscalité modulable selon votre engagement social
Le dispositif Jeanbrun encouragerait la mise sur le marché de logements abordables. Plus votre engagement social serait élevé, plus votre avantage fiscal progresserait. Les plafonds de déduction annuelle par foyer fiscal seraient les suivants :
- 8 000 € pour un loyer intermédiaire.
- 10 000 € pour un loyer social.
- 12 000 € pour un loyer très social.
À noter : ce plafond s’appliquerait à l’échelle du foyer fiscal.
Optimisation maximale : déficit foncier et cumul LLI
L’un des grands atouts de ce nouveau cadre législatif serait sa flexibilité. Le dispositif Jeanbrun ne remplacerait pas les mécanismes existants, il les complèterait :
- compatibilité LLI : le dispositif serait cumulable avec le Logement Locatif Intermédiaire,
- doublement du déficit foncier : vous conserveriez la possibilité d’imputer vos déficits sur votre revenu global jusqu’à 10 700 €/an, un plafond qui pourrait être porté à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique.
Retrouvez tous les avantages pour investir en loi Jeanbrun.
Quelles seraient les conditions d’éligibilité ?
Pour bénéficier de l’amortissement, le bailleur devrait respecter plusieurs conditions.
- Type de bien : logements situés en immeubles collectifs (appartements).
- Engagement locatif : location nue à usage de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans.
- Ressources des locataires : respect des plafonds de ressources des locataires, alignés sur les standards de la location intermédiaire ou sociale.
- Location : il serait interdit de louer le logement à un membre de sa famille.
- Zonage géographique : contrairement aux anciens dispositifs, celui-ci serait accessible partout en France.
Retrouvez toutes les conditions du dispositif de défiscalisation Jeanbrun.
Quelle serait la date d’entrée en vigueur du dispositif ?
Le dispositif Jeanbrun est intégré au projet de loi de finances pour 2026. Afin d’en garantir l’adoption, le gouvernement a engagé sa responsabilité en recourant à l’article 49.3 de la Constitution le 30 janvier 2026. En l’absence de motion de censure, le budget sera considéré comme adopté.
Dans quels quartiers investir en loi Jeanbrun à Bordeaux ?
Bordeaux, la perle d’Aquitaine, est une métropole dynamique et attractive en plein essor depuis l’arrivée de la LGV en 2017. Avec 265 328 habitants en 2022, la ville attire de nombreux profils (actifs, étudiants ou familles) à la recherche d’une ville attrayante pour vivre. Ce n’est pas pour rien que l’évolution annuelle de la population est de +1,2 % entre 2014 et 2020.
Avec plus de 40 écoles supérieures, et deux universités, donc l’Université de Bordeaux labellisée « DD&RS », Bordeaux est une grande ville étudiante puisqu’elle accueille environ 88 000 étudiants. L’investissement locatif y est donc particulièrement intéressant pour les bailleurs privés, notamment dans certains quartiers et communes limitrophes offrant un excellent potentiel. Tour d’horizon des meilleures zones où investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux avec la loi Jeanbrun.
Le centre historique de Bordeaux
Le centre-ville historique de Bordeaux, aussi appelé le triangle d’or présente de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers, notamment grâce à ses quartiers emblématiques tels que Saint-Pierre, Saint-Michel et Gambetta. Ces zones sont réputées pour leur richesse architecturale et leur ambiance conviviale avec bars et restaurants. Ils bénéficient aussi d’une situation géographique idéale, proche de la Garonne et sont bien desservis par les transports en commun, notamment les lignes A, B et C du tramway ainsi que de nombreuses lignes de bus. De plus, ces quartiers disposent d’écoles (Paul Bert, Anatole France, Sévigné Bordeaux), de lycées (Boinmadig) et de collèges (Notre Dame). En termes d’infrastructures culturelles, on y trouve des monuments célèbres comme l’Opéra National de Bordeaux, la place de la Bourse avec son miroir d’eau ou encore la Porte Cailhau. Les prix atteignent en moyenne 5 584 €/m2 et les loyers mensuels sont de 18,1 €/m2 pour un appartement au 1er semestre 2026.
Le quartier La Bastide
La Bastide est un quartier en pleine expansion qui se situe sur la rive droite de la Garonne. Ce quartier en constante évolution séduit les investisseurs grâce à son cadre paisible aux portes du centre-ville. Facilement accessible par le Pont de Pierre ou le Pont Jacques Chaban-Delmas, La Bastide offre une belle qualité de vie à ses habitants avec des espaces verts comme le Parc aux Angéliques et des équipements sportifs tels que la piscine Galin. Le quartier dispose également d’écoles, comme l’école élémentaire Thiers ou le lycée François Mauriac. Les transports en commun y sont bien développés, avec notamment la ligne A du tramway et des lignes de bus qui desservent les différents secteurs du quartier. Les prix immobiliers y sont inférieurs aux autres quartiers de Bordeaux avec un prix moyen de 4 184 €/m2 et un loyer mensuel moyen qui s’élève à 15,9 €/m2 pour un appartement au 1er semestre 2026.
Le quartier des Chartrons
Enfin, les quartiers des Chartrons et du Grand Parc offrent également de belles opportunités pour les investisseurs immobiliers. Situés au nord-ouest de Bordeaux, ils offrent un cadre de vie agréable et convivial avec une densité de commerces et services importante. Le quartier des Chartrons, connu pour ses boutiques, ses restaurants et son marché, est traversé par la ligne C du tramway, facilitant ainsi les déplacements dans toute la ville. Le quartier du Grand Parc est quant à lui en pleine rénovation urbaine et présente un fort potentiel de développement pour les investisseurs. Il dispose d’écoles telles que le collège Grand Parc ou l’école maternelle Pierre Trébod. Les Chartrons et le Grand Parc sont également pourvus en infrastructures culturelles et sportives, comme le Musée du Vin et du Négoce de Bordeaux ou la piscine du Grand Parc. Les prix immobiliers dans le quartier atteignent 5 056 €/m2 et les loyers mensuels moyens sont de 17,3 €/m2 pour un appartement au 1er semestre 2026.
Les communes éligibles au dispositif Jeanbrun
Parmi les villes limitrophes de Bordeaux, Mérignac, Pessac et Talence se distinguent par leur excellente accessibilité aux transports en commun et leur cadre de vie recherché. Ces communes bénéficient d’une situation géographique privilégiée, proches du centre-ville de Bordeaux et des pôles d’emploi importants, tels que le quartier d’affaires de Mériadeck ou encore l’aéroport de Bordeaux-Mérignac. De plus, elles disposent de nombreuses écoles, telles que l’Université de Bordeaux et des grandes écoles comme Kedge Business School à Pessac et Talence. En outre, leurs infrastructures culturelles et sportives (stades, salles de concert, cinémas) ainsi que leurs parcs et espaces verts en font des lieux de vie attractifs pour les familles et les étudiants. L’investissement locatif y est donc prometteur, grâce à une demande constante et un marché immobilier dynamique.
On retrouve également les quartiers de Bacalan et des Bassins à flot qui offrent un potentiel d’investissement intéressant pour les bailleurs privés, avec des secteurs en plein essor et d’importants projets de rénovation urbaine. On retrouve notamment de nombreux écoquartiers modernes en construction, respectueux de l’environnement et proposant des logements neufs aux prestations soignées. Cette nouvelle offre devrait stimuler la demande locative dans ces zones.
Questions et réponses
Quels sont les autres dispositifs pour investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux ?
Différents dispositifs fiscaux peuvent être utilisés pour investir à Bordeaux. Depuis la fin du dispositif Pinel le 31 décembre 2024, de nouveaux dispositifs ont vu le jour, notamment le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), qui permet d’acquérir un logement neuf avec une TVA à 10 % et de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière. Le dispositif Malraux, quant à lui, permet d’encourager les investisseurs dans l’ancien à rénover les logements situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables en échange d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux de rénovation. Chacun de ses dispositifs a ses propres conditions et ses avantages fiscaux, il est donc important de bien se renseigner avant de choisir le dispositif le plus adapté à votre projet et à votre situation.
Quels sont les risques d’un investissement immobilier à Bordeaux ?
Les principaux risques liés à l’investissement immobilier à Bordeaux sont la vacance locative (absence de locataire), les impayés de loyers ainsi que l’évolution des prix de l’immobilier pouvant impacter la rentabilité du projet. Il est donc important de bien préparer son investissement en amont pour minimiser ces risques.
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Mise à jour le 29/01/2026