LMNP en 2025 : Ce qu’il faut savoir avant d’investir

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) demeure une option privilégiée par de nombreux investisseurs immobiliers, notamment en raison de ses avantages fiscaux attractifs. Lorsqu’un particulier décide de se lancer dans l’investissement locatif, l’une des premières interrogations concerne le choix entre louer un logement vide ou un logement meublé, ce dernier devant être suffisamment équipé pour permettre une vie quotidienne confortable. Le statut LMNP séduit souvent les propriétaires-bailleurs, car il permet de percevoir des revenus complémentaires faiblement imposés tout en offrant l’opportunité de développer et de pérenniser leur patrimoine immobilier. Cependant, le statut LMNP est-il toujours intéressant en 2025 ? Le projet de loi de finances pour 2025 a introduit de nouvelles réformes. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer.

Rappel du fonctionnement du statut LMNP

Le LMNP permet aux particuliers de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Les revenus issus de ces locations sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant deux grands avantages :

Déduction des charges : Les dépenses liées à l’entretien, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion peuvent être déduits des revenus locatifs.
Amortissement du bien : Une partie du coût du bien immobilier peut être amortie chaque année, réduisant significativement l’assiette imposable.

Ce cadre fiscal a fait du LMNP un choix privilégié pour de nombreux investisseurs en quête de rentabilité et d’optimisation fiscale.

Qu’est-ce qu’un bien meublé ?

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Alur en 2014, la location de logements meublés est strictement encadrée par des critères précis. La loi définit le logement meublé comme une habitation dotée d’un équipement complet, indispensable pour y vivre confortablement au quotidien. La liste des équipements obligatoires comprend :

Une literie complète (lit, matelas, drap, couette ou couverture).
Un four ou un micro-ondes.
Des plaques de cuisson en état de fonctionnement.
De la vaisselle en quantité suffisante pour les repas.
Des ustensiles de cuisine adaptés.
Un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment de refroidissement à –6 °C minimum.
Une table et des chaises en nombre suffisant.
Un dispositif pour occulter la lumière dans les chambres (rideaux, stores, etc.).
Des étagères ou espaces de rangement.
Des luminaires.
Du matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Cette réglementation vise à garantir un niveau de confort standard pour les locataires, tout en clarifiant les obligations des propriétaires bailleurs en matière d’équipement. Attention, si vous ne respectez pas ces conditions, le logement pourra être requalifié en location nue et vous perdrez les avantages fiscaux de la location meublée.

Qu’en est-il du statut LMNP en 2025 ?

Initialement, le projet de loi de finances pour 2025 (PLF 2025) avait envisagé plusieurs ajustements significatifs du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Si ces propositions avaient dans un premier temps été écartées lors des débats parlementaires, la situation a toutefois évolué depuis la promulgation définitive de la loi de finances, le 14 février 2025.

Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

À compter du 1ᵉʳ mars 2025, la fiscalité du statut LMNP est profondément modifiée. Désormais, les amortissements pratiqués (concernant les travaux, le mobilier, les intérêts d’emprunt, etc.) doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de cession du bien. Cette mesure met fin à une optimisation fiscale jusqu’alors très avantageuse, où les amortissements venaient réduire la base taxable à la revente.

Cette réforme ne s’applique pas à certains segments spécifiques de la location meublée. Les logements situés en résidences services (résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD) conservent le régime fiscal antérieur.

Nouvelles restrictions pour les meublés de tourisme : la loi Le Meur

Dans le cadre de la loi dite « loi Le Meur », portée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, d’autres mesures ont été intégrées à la loi de finances 2025. Celles-ci visent spécifiquement les meublés de tourisme afin d’en limiter les effets sur la tension locative dans certaines zones urbaines. Deux changements majeurs sont ainsi introduits :

la baisse du seuil de recettes annuelles pour bénéficier du régime micro-BIC, qui passe de 188 700 euros à 77 700 euros pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes,
la réduction de l’abattement forfaitaire applicable à ces revenus, qui passe de 71 % à 50 %.

Ces nouvelles dispositions marquent un tournant dans la fiscalité de la location meublée non professionnelle. Elles traduisent une volonté affirmée du législateur de mieux encadrer ce secteur, tout en préservant un équilibre entre incitations à l’investissement locatif et lutte contre les effets de distorsion sur le marché du logement. Les investisseurs, bailleurs et professionnels de la gestion de patrimoine doivent se tenir informés des évolutions réglementaires à venir afin d’ajuster leur stratégie patrimoniale en conséquence.

Faut-il investir en LMNP en 2025 ?

Malgré les réformes, le LMNP reste attractif et conserve des atouts non négligeables :

Une rentabilité élevée : les loyers des locations meublées restent en moyenne 20 % supérieurs à ceux des locations nues.
Souplesse contractuelle : le LMNP offre une grande flexibilité avec des baux variés (longue durée, étudiant, mobilité, saisonnier, etc.).
Une demande locative soutenue : les biens meublés répondent à une forte demande, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques. Selon le Baromètre Lodgis location meublée, entre 2019 et 2023, la demande par bien disponible à la location a enregistré une augmentation spectaculaire de 50 %, confirmant l’attrait croissant pour ce type de logement.

Cependant, pour maximiser les bénéfices dans ce contexte évolutif, il est essentiel d’adopter une stratégie adaptée. Afin d’optimiser le potentiel de votre investissement, nous vous conseillons d’analyser la rentabilité nette de votre investissement en intégrant les nouvelles dispositions fiscales dans vos projections financières. N’hésitez pas à faire appel à des conseillers fiscaux ou gestionnaires de patrimoine pour ajuster votre stratégie.

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Mise à jour le 22/04/2025