Investir dans l’immobilier locatif est une option judicieuse pour diversifier son patrimoine, générer des revenus supplémentaires et bénéficier d’un avantage fiscal sur le prix du bien. Mais se lancer dans ce type d’investissement requiert une certaine connaissance du marché immobilier. C’est pourquoi le site Bailleur Privé se positionne comme la référence en la matière, avec une équipe de conseillers indépendants prêts à vous accompagner tout au long de votre projet d’investissement immobilier !
Tout savoir sur le statut du bailleur privé
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé désigne une personne physique ou morale qui possède un bien immobilier et qui le met en location en échange d’un loyer. Le propriétaire peut donc être un propriétaire individuel, une société civile immobilière (SCI) ou un investisseur institutionnel. À la différence du bailleur public, les biens immobiliers ne sont pas encadrés par un statut professionnel. Le bailleur privé peut investir dans l’immobilier neuf ou ancien et proposer une location meublée ou nue.
Bailleur privé ou bailleur public, quelles sont les différences ?
Le bailleur privé se distingue du bailleur public par sa nature juridique et le type de biens qu’il propose à la location. Le bailleur public est généralement une entité gouvernementale, une collectivité territoriale ou un organisme de logement social (HLM) qui fournit des logements accessibles au plus grand nombre, et plus particulièrement aux ménages modestes. Les logements proposés par les bailleurs privés sont quant à eux accessibles à un public plus large, sans conditions particulières de ressources. Les loyers sont également fixés librement par le bailleur privé, tandis que les loyers des logements sociaux sont encadrés et généralement inférieurs aux logements privés.
- Tout savoir sur la différence entre un bailleur privé et un bailleur social.
Un nouveau « statut du bailleur privé » : où en est-on ?
Le gouvernement poursuit sa volonté de doter les propriétaires d’un véritable statut du bailleur privé, afin de relancer l’investissement locatif et de remplacer les anciens dispositifs de défiscalisation, désormais arrivés à terme. Après la disparition de la loi Pinel au 1ᵉʳ janvier 2025, les pouvoirs publics cherchent à reconnaître pleinement le rôle économique des bailleurs privés, qui hébergent près d’un quart de la population française.
Le 17 octobre 2025, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a confirmé le dépôt d’un amendement gouvernemental au projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026), instaurant officiellement les bases de ce nouveau statut. Ce texte, examiné par l’Assemblée nationale depuis le 23 octobre 2025, s’appuie sur les travaux parlementaires menés plus tôt dans l’année tout en proposant une version simplifiée et budgétairement maîtrisée du dispositif initial.
D’où viennent les propositions ?
Face à la chute de l’investissement locatif neuf constatée depuis la fin du dispositif Pinel, l’ancienne ministre déléguée au Logement, Valérie Létard, avait confié en février 2025 une mission parlementaire au sénateur Marc-Philippe Daubresse (Nord, LR) et au député Mickaël Cosson (Côtes-d’Armor, Les Démocrates).
Les deux élus avaient remis, le 30 juin 2025, un rapport ambitieux intitulé « Pour une relance durable de l’investissement locatif », recommandant un amortissement fiscal de 4 à 5 % par an, applicable à tous les logements, neufs comme anciens, afin de redynamiser l’offre locative et de simplifier les dispositifs existants.
Invité de l’émission À la Une des Quatre Colonnes le 16 mai 2025, Marc-Philippe Daubresse soulignait déjà « l’urgence de redonner confiance aux investisseurs », plaidant pour « un mécanisme simple, pérenne et équitable ». Ces orientations devaient servir de socle à la future réforme.
Quelles sont les propositions faites dans le cadre du statut de bailleur privé ?
Le texte déposé à l’Assemblée nationale le 23 octobre 2025 marque une première traduction législative du futur statut, mais dans une version allégée par rapport aux recommandations parlementaires.
Proposition n°1 : création d’un amortissement pour les logements neufs
L’article introduit dans le code général des impôts (CGI, art. 31, I-1°-i) prévoirait qu’un propriétaire bailleur puisse déduire chaque année 2 % du prix d’acquisition (hors foncier), soit 80 % du montant du bien, au titre de l’amortissement.
Ce mécanisme s’appliquerait :
- aux logements neufs ou en VEFA acquis entre le 1ᵉʳ janvier 2026 et le 31 décembre 2028,
- situés dans un bâtiment collectif,
- loués nus à usage de résidence principale pendant au moins neuf ans.
Le dispositif serait plafonné à 5 000 € de déduction annuelle par foyer fiscal afin de réserver l’avantage aux classes moyennes et d’éviter les effets d’aubaine.
En cas de vacance locative inférieure à 12 mois, la déduction resterait applicable si le bailleur justifiait de démarches concrètes de relocation. L’avantage fiscal serait exclusif de tout autre régime.
Exemple : pour un logement acquis 300 000 €, la base amortissable (hors foncier) serait de 240 000 €. L’amortissement annuel atteindrait 4 800 €, dans la limite du plafond légal de 5 000 €.
Proposition n°2 : extension à la location meublée non professionnelle (LMNP)
L’amendement introduirait également un dispositif parallèle pour la location meublée non professionnelle : les amortissements classiques ne seraient plus autorisés, remplacés par une déduction forfaitaire de 2 % du bâti, plafonnée elle aussi à 5 000 € par an.
Cette réforme viserait à réduire l’écart fiscal entre la location nue et la location meublée, jusqu’alors jugé trop favorable à cette dernière.
Proposition n°3 : maintien renforcé du déficit foncier pour la rénovation énergétique
Le texte proposerait de prolonger jusqu’en 2027 le doublement du plafond d’imputation du déficit foncier, porté de 10 700 € à 21 400 €, pour les travaux d’économie d’énergie.
Si le revenu global du contribuable ne permettait pas d’imputer immédiatement ce déficit, celui-ci pourrait être reporté sur huit ans (au lieu de six actuellement).
Cette mesure s’inscrit dans la continuité de la loi Climat et Résilience de 2021, qui impose une montée en gamme progressive de la performance énergétique des logements loués.
Un texte salué mais jugé « minimaliste »
S’il marque une avancée concrète vers la création d’un statut du bailleur privé, le dispositif gouvernemental déçoit une partie des professionnels.
Loïc Cantin, président de la FNAIM, a estimé que « l’amortissement à 2 % reste trop limité pour relancer efficacement la construction ». Selon lui, « dans certaines zones tendues, il ne permettra pas d’atteindre les niveaux de rentabilité nécessaires ni de répondre aux besoins de logement des familles ».
De nombreux acteurs du secteur soulignent également l’absence de bonus fiscal conditionné au niveau de loyer, pourtant recommandé par le rapport Daubresse-Cosson. Le texte ne prévoit ni majoration d’amortissement pour loyers abordables, ni incitation spécifique pour les logements à haute performance énergétique.
Les conditions du statut de bailleur privé
- Le bien doit être acquis après le 1er janvier 2026.
- Le logement acquis doit être un logement neuf, en VEFA ou ancien rénové.
- Le logement doit être mis en location dans le cadre d’un contrat longue durée.
- Le bien doit être loué en tant que résidence principale.
En savoir plus sur les conditions du statut de bailleur privé.
Vers une mise en place du statut de bailleur privé dès 2026 ?
À ce stade, l’amendement n° I-3763 n’est qu’une première étape dans la définition du futur statut du bailleur privé. Son adoption définitive dépendra du vote du Parlement dans le cadre du budget 2026 et d’éventuels décrets d’application précisant les modalités.
Le gouvernement présente ce dispositif comme un signal de confiance adressé au marché immobilier, dans un contexte de crise aiguë du logement neuf. Cependant, sans mesures plus incitatives ou différenciées selon les zones, le dispositif pourrait favoriser davantage la stabilité fiscale que la relance massive espérée par les professionnels du secteur.
Le sénateur Marc-Philippe Daubresse alerte néanmoins sur l’urgence de relancer l’investissement locatif privé. Selon lui, sans action rapide, le parc immobilier locatif risque de se dégrader davantage, avec pour conséquence directe une augmentation du nombre de ménages sans solution de logement ou vivant dans des conditions précaires.
Quels sont les avantages d’acheter en tant que bailleur privé ?
1- Réduire son imposition (déduction d’impôt)
Le nouveau statut de bailleur privé permettra aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt avec plusieurs paliers de taux de défiscalisation mis en place selon le régime du bailleur.
2- Préparer sa retraite
Investir dans l’immobilier locatif en tant que bailleur privé peut être une excellente idée pour préparer sa retraite. Les revenus locatifs réguliers permettent à l’investisseur de se constituer un capital qui lui assurera un complément de revenu une fois qu’il cessera son activité professionnelle. La revente du bien avec une plus-value peut également être bénéfique pour préparer sa retraite.
3- Agrandir son patrimoine
En tant que bailleur privé, vous avez la possibilité d’agrandir votre patrimoine en acquérant des biens immobiliers supplémentaires. Cela peut contribuer à la constitution d’un portefeuille immobilier diversifié et potentiellement rentable à long terme, permettant ainsi de protéger votre famille.
4- Complément de revenu récurrent
Le statut de bailleur privé offre la flexibilité de proposer un logement en location sans conditions particulières de ressources ni de loyer pour les futurs locataires. Cette approche augmente les chances de louer le bien et permet d’éviter les périodes de vacance locative. Les loyers réguliers perçus dans le cadre de cet investissement locatif offrent ainsi au bailleur privé un complément de revenu récurrent, assurant une plus grande sécurité financière et une meilleure qualité de vie.
5- Faire une plus-value à la revente
En cas de revente, vous avez la possibilité de réaliser une plus-value intéressante si le bien est vendu à un prix supérieur à son prix d’acquisition. Cette valorisation peut être renforcée par des améliorations apportées au bien ou par une évolution favorable du marché immobilier, vous permettant ainsi de maximiser votre retour sur investissement.
- En savoir plus sur les avantages du statut de bailleur privé.
Les étapes pour investir en tant que bailleur privé
Investir en tant que bailleur privé requiert une certaine stratégie et une bonne connaissance du marché immobilier. Pour réussir son investissement, il est essentiel de trouver le bon secteur attractif pour y proposer son bien locatif. Plusieurs critères, tels que la proximité des transports, des commerces, des écoles ou encore la présence d’un bassin d’emploi dynamique, peuvent influencer la demande locative. Chercher un bien de qualité et durable, bien isolé et respectueux des normes environnementales en vigueur comme la RE 2020, est également primordial pour assurer une meilleure rentabilité sur le long terme. En effet, l’interdiction des passoires thermiques à la location à partir de 2023 est un élément indispensable à prendre en compte lors de l’achat d’un logement.
Les contraintes liées au futur statut de bailleur privé
Pour bénéficier du statut de bailleur privé, les investisseurs doivent se conformer à des exigences strictes, notamment celles imposées par la charte du logement. Cela inclut, lorsque nécessaire, des travaux de rénovation énergétique visant à améliorer la performance des biens. Face à l’objectif gouvernemental de réduire les « passoires thermiques » dans le parc locatif, ce dispositif incite les bailleurs à accélérer la mise aux normes environnementales des logements. En contrepartie de l’abattement fiscal offert, les propriétaires devront également respecter des obligations sociales, telles que le plafonnement des loyers, et garantir la conformité énergétique via le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Les villes pour investir dans l’immobilier neuf pour louer
Investir dans l’immobilier neuf pour louer nécessite une réflexion approfondie sur les zones géographiques à privilégier afin d’optimiser la rentabilité de son investissement. Il est généralement conseillé de se tourner vers des zones à forte demande locative, comme les grandes métropoles, les villes universitaires ou les zones touristiques. Parmi les meilleures villes pour investir dans le locatif, on retrouve souvent des métropoles telles que Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse ou encore Nantes.
Focus sur Toulouse
Toulouse offre de nombreuses opportunités aux investisseurs souhaitant se lancer dans l’immobilier locatif en tant que bailleurs privés. La ville dispose de nombreux quartiers attractifs tels que Montaudran, Ponts-Jumeaux, Compans-Caffarelli, Lardenne, Croix Daurade et Borderouge, qui attirent chaque année un nombre croissant d’investisseurs immobiliers.
Malgré les défis liés à la hausse des taux, le marché immobilier locatif reste attrayant à Toulouse, notamment grâce à la progression constante des loyers. Selon Meilleurs Agents, le loyer mensuel moyen à Toulouse s’élève à 15 €/m² pour un appartement et 12,7 €/m² pour une maison en novembre 2025. Du côté des achats, d’après le promoteur immobilier Sporting Promotion, les prix de l’immobilier se situent en moyenne entre 2500 et 3000 €/m² pour les quartiers tels que Soupetard ou Les Izards et 5 316€ le mètre carré pour un appartement du côté des Carmes.
Focus sur Bordeaux
Bordeaux présente de belles opportunités pour les investisseurs cherchant à devenir bailleurs privés. Avec une forte demande locative et une croissance démographique soutenue, l’investissement locatif dans cette ville est particulièrement attrayant et de nombreux quartiers en développement comme Bordeaux Euratlantique ou La Bastide attirent de nombreux locataires. La rentabilité locative moyenne à Bordeaux, s’élève entre 4 à 5 % et les loyers mensuels moyens sont de 17 €/m² pour un appartement et 15,4€/m² pour une maison. Ces données témoignent du potentiel de rendement offert par le marché immobilier bordelais. Grâce à sa position géographique stratégique et son rayonnement universitaire, la commune attire de nombreux étudiants, jeunes actifs et familles, générant une demande locative constante. Cela garantit aux bailleurs privés un bassin de locataires potentiels et une occupation régulière de leurs biens immobiliers.
Les autres dispositifs de défiscalisation
Il existe plusieurs autres dispositifs de défiscalisation immobilière pour vous aider à réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier locatif. Jusqu’à la fin de l’année 2024, les investisseurs dans le neuf pouvaient encore bénéficier de la loi Pinel et de sa version renforcée, la loi Pinel Plus. Ces dispositifs ne sont maintenant plus accessibles en 2025, marquant la fin d’un cycle d’incitation fiscale emblématique. Le futur statut de bailleur privé apparaît comme une alternative sérieuse pour relancer l’investissement locatif dans le neuf, en offrant un amortissement fiscal attractif et un cadre pérenne. Les investisseurs souhaitant investir dans l’ancien ou effectuer des travaux de rénovation dans le logement peuvent profiter du dispositif Denormandie et de la loi Malraux. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste pertinent pour les investisseurs préférant la location meublée. Grâce à un régime fiscal avantageux (notamment le micro-BIC ou le réel simplifié), le LMNP s’adapte particulièrement bien aux logements de petite surface ou aux biens situés dans les zones tendues.
Qui sommes-nous ?
Bailleur Privé est un site dédié aux propriétaires qui souhaitent mettre en location un logement privé de manière classique. Notre équipe de conseillers indépendants est dotée d’une solide expérience du secteur de l’immobilier, permettant de vous informer et de vous accompagner sur les dernières normes d’investissement et les meilleures pratiques pour réussir votre projet.
Page mise à jour le 07/11/2025